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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

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＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。

例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%，則建築面積為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率：

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物。簡言之即建坪與地坪之比。

例：基地面積 100坪，容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。

例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。

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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

內容來自sina新聞

武漢5月樓市成交量降兩成暗降促銷將增加

(記者謝東波)前天，某研究中心發佈的5月份樓市情況顯示，武漢樓市上月成交套數勉強過萬，成交價格比較穩定，但銷量比去年同月下滑兩成。專傢分析，武漢樓市目前已顯現逐月走弱態勢，預計未來開發商的讓利促銷力度將進一步加大。

數據顯示，武漢5月主城區賣房7166套，較4月減少374套，與去年同期相比下降20.4%；成交均價8931.94元/平方米，較4月微漲7.21元/平方米，與去年同期增長10.0%。遠城區5月共賣房2888套，較4月份減少9套，比去年同期減少29.8%；成交均價4871.04元/平方米，較4月上漲126.89元/平方米，比去年同期漲3.1%。

資深研究中心研究員分析，5月是上半年最後一個銷售旺季，但受全國經濟下行、多地樓市降價影響，購房者觀望氛圍越來越濃，看跌樓市的預期增加。主城區5月入市項目較多，本對成交價格形成拉高動力，但由於成交乏力，不少開發商打出零首付、特價房等方式促銷，加上白沙洲、四新等片區樓盤報價低於預期銷量，使得主城區房價基本與4月持平。遠城區5月銷量下滑，主要跟開發商降低推盤頻率有關，當月供應量比4月減少瞭34.3%，市場供應略顯不足。

資深研究中心研究員說，今年武漢樓市總體呈現逐月走弱趨勢，降價促銷的可能性進一步增加。不過，因開發商考慮到降價會引起前期購房者不滿，通常隻敢拿出少量特價房"暗降"價格，預計此類促銷將逐漸增加。

新聞來源http://wh.house.sin二胎房貸年息借貸增貸轉貸a.com.cn/news/2014-06-03/0730418東勢區民間二胎借款借款3863.shtml

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2016-10-12(10:34) :
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房貸增貸信貸缺錢急用哪裡借錢土地信用貸款案件怎麼貸款比較會過件自住房一期棄選可選二期

??前天，恒大禦景灣自住房項目第二批領取瞭預售許可證的兩棟樓進行公開搖號，並將於近日啟動選房。這也是北京首個分期“開賣”的自住房項目。

??記者昨日瞭解到，對於因為預售許可分批領取等原因使得多次搖號選房銷售的項目，此前曾經棄選，但至今仍有自住房購房資格的市民，可“回心轉意”購買這一項目。

??前天上午，恒大禦景灣啟動瞭第二批搖號。搖號現場公示數據顯示，本項目最終確認申購傢庭為65404戶，通過購房資格審核的傢庭共62888戶。而第二批搖號的房源包括1號樓和7號樓，共計468套房。因手續問題，這些房源沒能趕上10月份的第一次搖號。

??除恒大禦景灣之外，按照此前的公示內容，金隅匯景苑也有一棟樓因手續等問題推遲瞭搖號時間。

??近日北京公佈瞭自住房剩餘尾房的銷售方案。那麼這種“二期”和尾房銷售有何不同？對此，主管部門相關負責人解釋稱，如信用貸款借款怎麼貸款比較會過件果銷售的是尾房，開發商要先安排還

未選房的輪候傢庭，等到所有申請並且參與搖號的市民都選完瞭房，若還有剩餘，才可以由此前棄選的傢庭和其他未報名的市民選房。

??而如果是單獨領取瞭預售許可的“二期”甚至“三期”，那麼無論這位市民是否已經棄選瞭前幾期房源，隻要還有優先資格甚至還有購房資格，都還可以再參與搖號選房。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-14/08005949684100351963455.shtml

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2016-10-12(10:33) :
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百城房價11月環比漲幅創年內新低市場趨於平穩

狂熱的房地產市場退燒跡象漸顯。日前有數據顯示，11月百城住宅均價自去年6月以來連續第18個月環比上漲，漲幅比上月縮小0.56個百分點，為今年以來最低水平。對此，業內人士認為，房價漲幅縮小，下跌城市增多，表明房價快速上漲勢頭得到明顯遏制，預計年末住宅市場可能因地方政府收緊調控而趨於平穩，全國整體房價漲勢將繼續放緩。

數據顯示，11月百城住宅均價為1.08萬元/平方米，環比上漲0.68%。其中69個城市環比上漲，比上月減少6個；環比下跌的城市個數增加7個。同比來看，百城住宅均價同比上漲10.99%，漲幅擴大0.3個百分點。

北京、上海等十大城市住宅均價為1.87萬元/平方米，環比上漲1.16%，比上月縮小0.79個百分點。具體來看，上海上漲1.83%，漲幅最大；北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個百分點，表明"京七條"對市場預期和房價的影響繼續釋放。

同比來看，十大城市平均價格上漲16.56%，連續第13個月上漲，且漲幅較上月擴大0.87個百分點。11月十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過25%。

北京師范大學房地產研究中心主任董藩則認為，房地產仍是最佳投資品。因為從宏觀經濟看，房地產支柱產業的地位將長期不變。同時，房地產作為一種投資品，供應彈性小，需求彈性大，且沒有替代品。未來，中國房地產業仍將長期保持在一個上升通道。他還認為，下一個十年，將是商業地產的黃金十年，在住宅投資已被政策束縛的市場環境下，宜商宜住的小型不限購LOFT產品將是中小投資者最好的資金避風港。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/07432518707.shtml

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王健林富貴險中求 "萬達拿地"模式將遭遇挑戰

2013年王健林沒有成為神經病，反而通過鍥而不舍的開店，成為瞭中國"新首富"。

在實體經濟不振，商業地產開發過熱，電商沖擊過大的悲觀聲音面前，這位中國最大的不動產公司、全球第二大(2014年將成為最大)的不動產公司 --萬達集團董事長近乎偏執的將萬達廣場開到瞭第84傢，投資上千億元擴張海外市場和文化旅遊地產。或許就像他本人所說的："富貴險中求！凡是成功的企業傢或者卓越的企業傢都接近神經病。"

在這個商業地產瘋狂中夾雜著恐慌的年代，王健林沒有停下腳步，拓展二三線市場，轉型升級萬達廣場模式。在他看來，堅持、創新和敢創敢試是在任何時代成功的砝碼，隻要持續不斷地創新，商業地產至少還有10年的機會。

邊打邊合作

2013年"雙11"這一天，馬雲旗下的天貓淘寶創歷史新高地實現瞭超過350億元的交易額。40天後的12月21日這天，王健林旗下的第84 傢萬達廣場在湘潭開工，這是一個集高檔購物中心、娛樂中心、高級酒店、高檔住宅、時尚步行街、寫字樓等多種功能於一體的萬達第三代城市綜合體。

馬雲勢不可當，王健林也絲毫不放慢腳步，雙方似乎繼續在為一年前的那份"一億賭約"較勁。2013年12月25日，王健林在成都公開表示，傳統零售不會坐以待斃，馬雲也會遭遇增長瓶頸。

王健林十分看重多種業態混合的創新，而第三代萬達廣場充分體現瞭集休閑娛樂購物消遣於一身的新商業地產模式。

"隨著過剩經濟的到來，尤其是受高新技術、互聯網等因素影響，單一業態受到極大的沖擊。萬達進入文化產業後，開始強調一定要多要素組合，標準化生產，比如萬達廣場，把電影院、KTV、電子遊戲、兒童娛樂等引入進來，人氣、商氣也都起來瞭。"王健林表示。

王健林預計：到2014年，萬達集團的"萬達廣場"將達到110個，集團所持有商業物業達到2300萬平方米，成為全球規模最大的不動產企業。

據瞭解，王健林曾以時間軸劃分萬達集團的"萬達廣場"產品。比如，2001年至2004年開業的屬於第一代產品，2004至2005年的屬於第二代產品，2005年後發展的是第三代產品。第一、二代萬達廣場主要依靠城市中心地帶，借助商圈的力量來發展。第三代萬達廣場發展模式的核心除瞭有前兩代的"隻租不售""訂單商業地產"外，又添加瞭購物娛樂休閑一體化。

不過，王健林也並非單純地依靠萬達廣場的瘋狂開店升級來打敗電商。事實上，王健林對電商的投資早在2012年2月就開始啟動，當時萬達集團曝出 200萬元年薪招聘電商運營管理團隊，並將旗下商業地產、酒店、旅遊、電影院線和連鎖百貨五大主營業務同時打包上線，開設虛擬的"線上商業綜合體"--萬匯網。王健林對萬匯網的定義是，做智能廣場、線上線下結合。

出人意料的是：2013年12月初，王健林還邁出瞭和馬雲合作的第一步，讓萬達影院入駐支付寶。

轉型一體化模式

雖然與馬雲的對賭後來被王健林一再解釋為隻是當初的一個玩笑，但萬達商業地產遭受的壓力已經悄然襲來。

雖然當年萬達集團的收入同比增長瞭34.8%，總資產達到3000億元，但是，萬達集團的核心產業--商業地產隻同比增長瞭15.1%。

"中國房地產業已經發展瞭二十多年，再有15至20年左右，這個行業就會萎縮。"王健林在萬達集團今年上半年的總結會中強調，萬達要做百年企業，就要擁有百年企業的物質基礎--房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流，所以必須向文化旅遊轉型。

這也是萬達廣場從第三代向第四代的嘗試，謀劃第四代升級作品，將是一個更宏大的萬達文化旅遊城，在業內俗稱"萬達城"。在王健林的眼裡，這是萬達首創的文化、旅遊與商業融合的新模式。

2013年4月，萬達集團全國首個萬達城項目落地"冰城"哈爾濱，南昌"萬達城"也於2013年上半年動工。

在王健林看來，萬達所要做的是文化內容與形式、科技的結合。比如互動影院，就是一個系統工程，今後發展文化產業必須借助高科技，傳統模式是行不通的。

萬達城模式到底有何獨特之處？王健林的完整解釋是：萬達城創新性地將文化、商業、旅遊結合設計，以室內項目為主，徹底解決氣候對旅遊的影響，使 "一季遊"變成"四季遊"。如無錫的影視旅遊城項目，旅遊能為項目拉來一些現金流，以及通過影視產業拉動旅遊，帶來項目商業、酒店的發展，從而獲得收益。

從商業模式來看，萬達廣場模式是以住宅、寫字樓和商鋪銷售獲得的資金來支持商業物業發展，而萬達城則增加瞭更多能帶來現金流的文化旅遊消費類項目。

王健林表示，從長遠來看，文化產業將成為百年萬達新的支撐點和利潤增長點，在他的定義中到2020年，萬達集團的房地產收入占總收入的比例將降到50%以下，屆時萬達將不再是房地產企業，而是一個綜合性企業。

如果說萬達的轉型升級始終圍繞著錢流、人流不斷變換著概念，以大運營模式實現土地升值帶來的龐大收益，那麼中國的其他商業地產商們也沒有閑著。

這一年，龍湖董事長吳亞軍將天街系升級到第三代。2013年12月底，成都北城天街開業，首日客流量超過20萬人次，創下瞭中國商業綜合體一個不小的奇跡；遠洋地產董事局主席李明將未來廣場開設到第三傢，希望集創意生活體驗、特色主題餐飲、快速潮流零售等於一體，希望寄商業全鏈條開創一種城市綜合體生活模式，並為這種生活模式每年增加20萬平方米的商業體量；而華潤萬象城則更趨於與高端奢侈品等商戶共同贏利的持有模式，並且也在2013年12月中旬開始將升級版的萬象城--萬象天地公開推出，在升級版的萬象城中，寫字樓、公寓、五星級酒店和文化藝術設施等配套陸續啟動。

在業界看來，相對於王健林以錢流、人流為核心的開發模式，上述地產商的項目升級顯然更偏重運營模式，"天下武功門類繁多，豈能以'快'統江湖"？

最後的瘋狂？

一邊著手萬達廣場的繼續擴張，一邊著手萬達城的升級落地，王健林的步伐看似大步流星，實則暗藏絆石。

2013年11月，萬達位於廣東的三幅土地被當地政府"收回"重拍，雖然最後這三幅地塊均重新落入萬達囊中，但成交價較之前的"低價拿地"已經出現瞭相當的上漲幅度。值得一提的是，王健林相當看重廣東市場，在他的信息中，未來幾年僅廣東的萬達廣場就將達到30傢，分佈在廣東多個二三線城市，在實現區域聚焦的同時，市場下沉。

廣東地塊遭遇波折，業界分析，這或許意味著王健林此前在不同場合宣稱的萬達拿地的成本，比其他企業要便宜很多，至少便宜一半，而且有主動權的 "萬達拿地"模式將遭遇更多的挑戰。隨著投資項目越來越多，萬達越來越大，其資金要求自然水漲船高。但長久以來並未上市的萬達，其財務狀況始終是個謎。

然而，此時埤頭鄉民間二胎房貸利率的土地市場，早已不是當初萬達強勢低價拿地的市場。

在2013年土地市場小牛市的背景下，上海世茂開工面積超過1600萬平方米，順利收購香港商業地產商盛高地產的綠地集團也在各地推廣起"城市地標性超高層建築"的綜合體模式，融創的孫宏斌也在一個月內連拿三幅地王，龍湖吳亞軍的天街系商業綜合體和旅遊地產項目也在穩步推進--在地方政府眼中，萬達廣場的帶動作用不再是唯一的，甚至在萬達較為看重的廣東、福建市場，多個萬達中心項目周邊興起其他購物中心，萬達廣場做大的地方市場蛋糕面臨著被瓜分的危險。

另一方面，商業綜合體在城鎮化背景的推動下，正顯現出前所未有的瘋狂。

根據研究機構世聯地產的統計，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍。

易居中國的統計顯示，2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量預計超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。銳理機構數據也顯示，截至2012年末，成都商業地產存量已達1100萬平方米，而截至2013年6月底，成都大型綜合體數量是123個，排名全國第一。

《中國經營報》記者調查發現：在這座中西部的商業中心城市，紮堆開業的商業綜合體已經產生瞭不少因招商情況不甚理想的"空樓"，商業地產開發商的開業計劃隻能一拖再拖。

在這個過熱的市場上闖蕩，王健林對萬達的總結是：很幸運，趕上瞭商業發展的大時代，商業模式也很幸運，正好創造瞭萬達廣場這一商業模式，現在又有瞭一種新的商業模式。

但誰也無法保證在商業地產大泡沫顯現的情況下，蜂擁而至的地產商，誰會成為新的"神經病"？

王健林

萬達集團董事長

在這個商業地產瘋狂中夾雜著恐慌的年代，王健林沒有停下腳步，區域聚焦、繼續拓展二三線市場，轉型升級萬達廣場模式，在他看來堅持、創新和敢創敢試是在任何時代成功的砝碼，隻要持續不斷地創新，房地產至少還有10年機會。

求變路徑

萬達--

第三代萬達廣場發展模式的核心除瞭有前兩代的"隻租不售""訂單商業地產"外，又添加瞭購物娛樂休閑一體化模式。

萬科--

在商業地產領域，萬科一直進行的相當低調，如今已經形成三大產品線：即打造城市綜合體品牌"萬科廣場"、社區商業品牌"萬科紅"、寫字樓品牌"萬科大廈"。

綠地--

綠地做商業地產的核心要素是"超高層"。目前，全國300米以上的地標性建築50%是由綠地集團投資建造的，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

富力--草屯鎮土地貸款率利最低銀行

積極尋求區域多元化策略是富力地產董事長李思廉謀求的解決之道。

長江實業&和記黃埔--

與內地大多數地產商的激進不同，一向嗅覺靈敏的亞洲首富李嘉誠開始在中國內地的商業地產市場扮演撤退者角色。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-06/09033854653.shtml

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2016-10-12(10:30) :
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例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%，則建築面積為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率：

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物。簡言之即建坪與地坪之比。

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＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。

例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。

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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

內容來自sina新聞

田尾鄉農地貸款天價阿房宮遍地假文化真圈地

新年伊始，首創陜西阿房宮項目波瀾又起。1月6日，針對高負債380億如何回本的質疑，首創集團董事長劉曉光回應稱380億是當地政府的投入而並非首創的，盡管首創集團欲洗脫幹系，但天價"阿房宮"背後，各地房地產開發商與地方政府讓"假文化"變成"真圈地"的大戲似乎才剛剛開始。

二胎代償代償當舖二胎 阿房宮重建背後的圈地圖謀

"六王畢，四海一；蜀山兀，阿房出。"這曾經是唐代詩人杜牧筆下的阿房宮。兩千年後的今天，阿房宮重建再次落空。根據上市公司發佈公告稱，該項目目前已經暫停。

近兩個月來，《中共中央辦公廳〈轉發陜西省委關於學習貫徹習近平總書記重要批示情況的報告〉的通知》，仍在全國不少地方發酵，各級黨組織要求深刻領會習近平總書記的重要批示精神。這讓才啟動瞭半年多的陜西省西咸新區灃東新城阿房宮項目再次進入瞭人們的視野，根據當初的規劃，阿房宮項目的規劃面積為12.5平方公裡，核心是2.3平方公裡的"阿房宮國傢遺址公園"。

作為阿房宮項目的參與公司，劉曉光第一時間表示，380億元是當地政府的投入，並非首創的，"我們隻有20億元的信用融資，而且位置也不是在阿房宮旁邊，而是在離阿房宮挺遠的開發區內合作人文旅遊產業基地"。

而就在半年多前的2013年6月，在與陜西省西咸新區灃東新城管委會的簽字儀式上，劉曉光當時表示，"首創集團將會全力以赴，把多年來積累的金融、地產、投資領域的經驗和優勢運用到阿房宮項目的具體開發建設過程中，與灃東新城攜手創造全新的開發建設模式，實現率先發展、快速發展，讓阿房宮這一世界知名的人文旅遊名片煥發出更加奪目的光彩"。時隔半年的兩次講話，兩種不同的表態，越發引起人們對於首創集團在阿房宮項目中所充當角色的興趣。

根據當初的協定，首創華夏基金為灃東發展集團信用融資30億元，用於阿房宮區域的征地拆遷和國傢遺址公園的建設工作；雙方合作成立阿房宮基金，阿房宮基金總規模100億元，首期引導資金20億元，該基金將主要用於投資建設"首創阿房宮文化旅遊產業基地"，項目首期用地面積1000畝。

從中最為直接的印象是，首創集團下屬的基金公司負責阿房宮項目的融資，並取得一部分項目的開發權。"其實這就是假文化保護真房地產開發的過程，開發商與地方政府達成協議，開發企業負責項目的一級開發，完成後再獲得土地的後期開發權。"一位不願透露姓名的開發商向北京商報記者表示。

天價投資為何比比皆是

"首創阿房宮文化旅遊產業基地"主要發展文化創意產業、藝術傢工作室、特色商業、園林式酒店、現代服務業和人文旅遊，並建設博物館、藝術中心、會議中心、演藝中心、文化交流中心等文化旅遊類公益項目，累計總投資將達到380億元人民幣。此前有媒體公開質疑，380億元如何回本？

天價投資額的背後，是房地產企業的跑馬圈地與地方政府對於政績追求的"雙贏"。近年來伴隨著開發商轉型步伐的加快，不少企業樂於與地方政府合作，利用"文化保護、遺址重建、旅遊開發"等名義大肆圈地，並且全是天價投資。

有官員曾向北京商報記者介紹稱，在一些偏僻的地方往往當地開發企業隻有幾百萬的資金，也敢拿下幾億元的項目，而獲得貸款後又去開發別的項目，這種事情比比皆是。近年來，與此類似的天價合作開發項目在各地頻頻出現。如2013年11月29日，保利集團與廣西壯族自治區正式簽訂戰略框架協議，根據該協議，在2013-2020年，保利集團將在廣西北部灣經濟區總投資超過1800億元。雙方的合作將涉及資源開發、城市開發建設、文化藝術和旅遊開發、城市綜合體及五星級酒店，涉及的城市有南寧、桂林、柳州、北海及崇左等。

對於這樣的投資額，開發商不止一次地對外解釋，這是一個滾動開發的過程，並不意味著開發商需要投入的資金，這裡面還有銀行貸款、金融資本以及社會其他資金。但是這樣的解釋依然難逃市場對於投資額真實性的質疑。

一位廣西本地的官員向北京商報記者透露，"這個總投資額很虛，註水的成分很多"。"一般情況而言，當地政府確定一個投資項目，對外進行招商引資，由企業提供一個總體的開發規劃，然後政府再進行審查，確定總投資額，再由財政部門進行核算。而在這個過程中政府會給財政部門暗示要提高額度。主要是由於投資額度高的項目容易受到上級部門的重視，同時由於在財政撥款上一般會打折扣，如你上報1億元資金，可能隻批6000萬元，因此要比實際的投資額提高一些。"上述官員向記者表示。"這個開發過程往往需要幾年甚至十幾年，當時負責的領導往往早已調動或是退休，即使後期審計也難再追責，因此才會出現這麼多的天價投資項目。"該官員向記者補充道。

中房協商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲也向北京商報記者表示，"開發企業參與地方的整體旅遊地產項目一般項目會很大，在總體規劃獲批後，再通過土地市場進行公開招標，拿下一塊做一塊，進行滾動開發"。

跑馬圈地向三四線城市蔓延

與天價投資額對等的是，旅遊地產往往動輒也是幾千畝甚至上萬畝的圈地，這在早已經實施瞭十年之久的土地招拍掛程序下是如何獲得的呢？"和一些一二線等重點城市不同，一些三四線城市的土地資源相對寬裕，土地出讓制度也不規范，這就給開發商圈地提供瞭打擦邊球的機會。"頤和九州資產管理公司副總經理張磊向北京商報記者表示。

在個別落後地方，由於當地經濟條件落後，對於招商引資非常重視，一般采取"地上"、"地下"兩種方式進行開發，也就是所謂的先建後批的程序。陜西某地一位政府工作人員向北京商報記者介紹稱，"目前由於土地一級開發權均掌握在當地政府手中，這樣企業就可以和政府達成合作協議，進行整體開發的合作。首先由合作企業完成土地的一級開發，然後再通過土地市場招拍掛獲得土地後期開發權，這看似是一個合法合規的程序，但是基本上其他企業很難參與最後的招拍掛程序，因為在一級土地開發過程中，與政府達成合作意向的企業掌握著先機，率先在土地上打下地基甚至已經開始建設，為後面其他企業再進入埋下瞭障礙"。

"即使是真正的土地招拍掛程序，地方政府對於土地一級開發商全有很高的回報性政策，別的企業根本無法競爭，比如一級開發企業2000元/平方米的價格買下土地，政府可能會退還一半的土地出讓金，這個優勢是其他企業無法比擬的。"上述廣西當地的官員向北京商報記者表示。

同時地方政府將招商引資的優惠政策與土地出讓結合起來，也是造成房地產企業敢於大舉圈地的動因之一。比如遼寧省遼陽市招商引資優惠政策，在土地使用和資金扶持上均有優惠。其中包括"按市以下土地出讓金權屬，由同級財政按投資額度返還土地出讓金：外來資金到位100萬美元或1000萬元人民幣，返還30%；到位資金每增加100萬美元或1000萬元人民幣，增加10%的土地出讓金返還比例，直至全額返還"等。也就是說基本上可以零地價拿地。

在湖南省株洲市審計局公開的信息中，北京商報記者看到，"審計部門對某縣主要領導的經濟責任進行審計時發現：一是縣政府與開發商簽訂協議，由開發商向縣財政全額交納開發項目土地出讓金，開發商投資建設後，政府以支持獎勵名義全額返還給開發商，實現'零'地價。據統計，2011、2012兩年共返還給開發商土地出讓金1.8億元。二是違規減免土地出讓金，同樣，政府以支持獎勵的名義實施減免，兩年減免土地出讓金1219萬元"。

不難看出，在一些旅遊資源豐富、經濟卻相對落後的地區，開發商借旅遊地產之名跑馬圈地有著優越的土壤資源。

加速催生旅遊地產泡沫

在"文化、遺址、旅遊"光鮮的外殼下依然是房地產企業"賣房子賺錢"的老思路。"靠著旅遊景點以及相關產業的收入，很難支撐一個大型旅遊地產項目的運作，許多旅遊地產項目最終淪為瞭純住宅項目。"張磊向北京商報記者表示。

2003年，萬達和昆明滇池國傢旅遊度假區管理委員會簽訂協議，計劃在5000餘畝滇池岸邊打造大型旅遊度假項目，規劃中包括大型遊樂園、湖濱高爾夫球場、旅遊風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。然而，住宅項目開發至第六期，其主題公園卻遲遲未開工。最終，昆明市政府於2007年從萬達手中收回閑置已久的旅遊項目土地。

自2009年海南國際旅遊島消息發佈後，旅遊業成為瞭國傢的支柱產業，旅遊地產熱再度興起，面積不大的海島成為中國五星級酒店最為集中的區域，未來行業競爭壓力可想而知。

同樣擁有豐富旅遊資源的雲南也是眾多開發企業覬覦的對象，集中程度同樣令人咂舌。根據雲南西雙版納招商引資網2013年6月一份名為《西雙版納州招商引資工作成效明顯》的報道介紹，西雙版納州積極引進外來企業投資景區景點改造、高星級酒店建設、6個旅遊小鎮開發、6個旅遊度假區等項目建設，引導外來投資者參與打造瀾滄江·湄公河國際旅遊區和"金四角"旅遊圈。

而早在幾年前，開發商就大舉地進入瞭雲南進行旅遊開發。中國平安與雲南白藥在西雙版納投資150億元打造國際溫泉養生休閑度假項目占地約2萬畝；深圳市榮興股份有限公司投資80億元建設嘎灑旅遊綜合開發項目占地超過10萬畝；雲南廣晟曼飛龍旅遊度假開發有限公司將投資100億元建設曼飛龍國際養生度假區；西雙版納美侖旅遊度假開發有限公司在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅遊度假區；昱錦房地產開發有限責任公司投資100億元，圈地7000畝，打造勐龍東風旅遊綜合項目等等。

"現在不僅是有風景資源的地方在搞旅遊地產，一些沒有的地方也在搞。"上述廣西的地方官員向北京商報記者表示。

不久前，媒體報道曾經風靡一時的山東乳山銀灘海景房項目入住率不足5%的尷尬境況，反映出瞭目前中國旅遊地產假旅遊真地產的現狀。"我國旅遊投資行業出現瞭一些混亂和問題：項目質量良莠不齊；旅遊與文化創意、科技、金融等正能量結合得還不是很理想；以旅遊開發為名、實為房地產開發，以及在開發過程中破壞原有生態和歷史文化等現象不斷發生。"國際旅遊投資協會會長車書劍坦言。

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【年終專題】2013商業地產十大新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/14472576945.shtml

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