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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



新聞來源http://tj.hous民間房屋信貸設定缺錢急用哪裡借錢e.sina.com.cn/news/2013-11-13/08362492483.shtml

  數據顯示,利津路片區是東麗區二手房成交的熱門區域,地鐵、班車的交通優勢是該片區二手房成交旺盛的主要原因。一方面,津濱輕軌一直以來經過該片區,使其成為瞭連接濱海與民間2胎借款年息貸款全省皆可處理市區的必經之地,尤其自去年10月,津濱輕軌地鐵9號線延長至天津站,並全線開通之後,又大大縮短瞭東麗至市區的距離,吸引瞭部分購房者的目光;另一方面,隨著東麗開發區的發展,企業的進駐,外來上班的年輕人增多,許多企業的班車經過利津路片區,並且在這裡設立站點,因此吸引瞭部分外地年輕人選擇在此購房置業,據我愛我傢榕洋金城店經理武征勇反饋,近一年來該店成交的買賣業務中一半以上的成交客戶均來源於周邊企業的上班族。



  據天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》成交數據統計顯示,2013年7~10月,東麗區的二手私產住宅成交量以及該地區所占全市二手房成交比例一直呈穩中有升的態勢,特別是10月份的成交量與9月份相比上漲14.7%。有業內專傢表示,隨著東麗區的交通不斷完善,加之該區域的房價相對較低,使得成交量不斷上漲。

軌道交通價格優勢明顯 東麗區一二手房成交量攀升

內容來自sina新聞


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



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*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



??首條朋友圈語音廣告又是萬科的!

??3月25日19:30,我們有幸目睹瞭沈陽萬科紫臺語音廣告的刷屏,這是一次典型的萬科式“人工刷屏運動”,瞬時間滿屏都是紫紫的萬科紫臺頭像。

??新浪樂居訊(編輯 丁瑤 張喆)我知道,創新是會上癮的。

??朋友圈有史以來第一條語音廣告刷屏事件爆發瞭!

萬科紫臺席卷朋友圈 32塊5昨晚你賺到沒

??有業內評價,以營銷著稱的萬科,再次引領房地產業營銷革命。我們更關註的,是萬科人具有創新的基因,這才是當下最寶貴的財富!

??說起這條語音廣告,它是沈陽萬科2015台新房屋信貸利率多少怎麼貸款比較會過件房貸信貸重點項目萬科紫臺的一條電臺廣告,從篇幅來看,它堪稱是沈陽地產史上的廣播劇作。

??作為互聯網營銷專傢新浪樂居沈陽站主編黃羽鷗女士一語道破天機——低成本的大傳播,互聯網就是創造奇跡的地方。

圖為 萬科紫臺語音廣告

??今時今日,這樣的萬科你不得不服!

??你有朋友叫萬科紫臺麼?



??3月25日19:30分

??三、優質學區



??然而不論真假,這次語音廣告的利好是顯而易見的——此次營銷,成本低效果好。

??為瞭提供給業主最舒適的環境,萬科紫臺將自持一部分商業。通過自己經營,給客戶更便捷的的生活。

??二、自持商業

??朋友圈又一次炸開瞭鍋!



??有人贊美,說它一改以往寶馬、vivo手機、可口可樂等朋友圈廣告的圖文模式,以聲音帶動情緒,意猶在言外,較之圖文更有廣闊的想象空間和純屬私人的畫面感。

??萬科又上瞭頭條!

??今晚,萬科語音廣告席卷朋友圈,不僅如此,朋友圈頭像被萬科紫臺所代替。這到底是一場被動的廣告?還是人們主動的選擇?如果是主動支持轉發,這可是代表瞭成千上萬購房者的鐘愛,那麼萬科當之無愧國內地產界“一哥”!

??選擇今晚爆發,這到底是隨意的選擇?還是有特定含義的日子?一切不得而知。



??萬科紫臺 · 三宗最彰化

??一、人車分流

??秉承萬科“紫臺”系列的傳統,實施人車分流,還城市一片安靜,給生活一份安全。



??所以如果你的朋友圈突然多瞭幾個叫做萬科紫臺的朋友(如下圖),請千萬別奇怪。

??據消息人士透露,此次沈陽萬科於3月25日19:30發動的“變裝夜襲朋友圈”活動,是安排微友將微信頭像及用戶名統一更改為“萬科紫臺”,並通過大傢的微信發送第一個朋友圈語音廣告。活動共分為七點半和八點四十兩大波,分別定時轉發朋友圈。屆時,配合微信變裝並發佈廣告的微友,憑借截圖可獲得32.5元的微信紅包!

??萬科營銷再出新招!伴隨著這次事件,萬科紫臺頭像席卷朋友圈,一時間真假紫臺傻傻分不清楚!

內容來自sina新聞

??肖勁透露,教育資源被大傢廣泛所重視,萬科紫臺也是一樣。目前正積極為此努力。

??萬科已經做好瞭轉型準備,正試圖著從簡單的開發商向城市服務商進行轉變。而沈陽萬科紫臺作為全國的第七座“紫臺”項目,除瞭“三宗最”滿足瞭業主的舒適生活。其首創除霧霾住宅,換氣之外增加除霾功能,更環保更健康,引領瞭居住新風尚。

相關閱讀:

揭秘:沈陽萬科紫臺定價一萬左右 除霾系統首進沈陽





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/08165986651628152079775.shtml


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*建蔽率:



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例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



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??交通部門建議車主在出行前可通過發微信至“湖南高速公路”、收聽中國高速公路交通廣播(FM90.5)、撥打12328等方式提前瞭解路況信息,並留意天氣狀況,科學規劃路線和出行時間。





長假高速公路免通行費3.45億元

??省高管局介紹,24日出現車流量爆棚的路段主要為京港澳高速湖南段往南方向,尤其是嶽陽至長沙路段;以及滬昆高速往東方向韶山至湘潭路段、長張高速往東方向常德至長沙路段。預計未來3天,這3條高速公路仍然較擁堵。建議車主提前規劃好出行線路,錯峰出行。

內容來自sina新聞







??春節假期,2014年新通車的4條高速公路(即新溆、懷化繞城、長韶婁、東常)中,長韶婁車流量最大。預計元宵節(3月5日)後還將迎來學生、民工等返程高峰,3月5日下午開始將出現又一輪車流高峰。

??今年春節7天長假,小車免費通行全省高速公路。省高速公路管理局今日發佈數據,春節免費期間,全省高銀行哪家成功率最高?雲林就學貸款信貸年息速公路車流總量達838.1萬臺次,共免小車通行費3.45億元。



??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-26/07445976496666843605091.shtml


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*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



??2月6日,融創宣佈以總計約45.5億港元收購郭氏傢族持有的佳兆業49.25%股權。每股1.8港元的收購價格,較佳兆業最後交易日前連續60個交易日的平均收市價2.77港元折價瞭35%。

??然而,郭英成的辭任引發瞭債務違約,佳兆業在房源被鎖、創始人離場的情況下,短短幾個月便經歷瞭高管出走、債務違約、合作夥伴退出、資產被查封等一系列事件,迅速陷入破產邊緣。郭英成代表的郭氏傢族最終選擇把在佳兆業的49.25%股權賣給融創。

??同時,吸取收購綠城股權教訓的融創,對上述股權交割制定瞭五個先決條件,包括債務違約已經通過債權人同意或豁免、出售股份不會違反現有債務條款、所有現有糾紛需要通過和解及其他方式解決、佳兆業部分區域的非正常經營狀態需要通過令融創滿意的方式解決等。

??4月3日開始,佳兆業在深圳的部分被鎖房源解鎖。4月9日,佳兆業公告稱,包括深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園、深圳市佳兆業中央廣場等在內的8個項目中,大多數之前被鎖定的未售房源已經被深圳有關政府部門解除鎖定,但上述房源仍處於地方法院“司法查封”狀態,因此仍無法進行銷售。

??對於郭英成的回歸,此刻正坐在佳兆業總部的孫宏斌又要傷腦筋瞭。

??融創收購再生變數

??“如果說郭英成回歸是為瞭幫助融創解決佳兆業和債權人的矛盾,那麼他根本就沒必要回到董事會主席的位置上,尤其是公司還同時委任瞭他的心腹為公司執行董事,因此無論怎麼看,郭英成的這次歸來都像是為瞭拿回佳兆業。”有接近佳兆業的人士稱。

??郭英成回歸

??據悉,由於此前多地房源被鎖以及金融機構紛紛遞交的資產保全申請,導致公司經營陷入停滯,截至3月2日,佳兆業的現金結餘隻有19億元。而在基本面未得到改宜蘭融資貸款信貸年息善的情況下,佳兆業也很難從銀行獲得續命錢。因此,郭英成必須盡快完成債務重組,盤活旗下樓盤項目,以改善現金流。

??佳兆業“咸魚翻身”?

??對此,有市場人士指出,“張峻(生命人壽實際控制人)和郭傢關系很緊密,其之所以向佳兆業輸血,顯然得到瞭非常靠譜的信息,心裡有底,否則絕不可能在佳兆業身負600多億元債務的情況下出手相助。而郭英成重新成為公司董事會主席,說明郭傢在一些事情上可能已經‘過關’,至少也是與有關部門的緊張關系得到瞭大大緩解,否則公司房源也不會突然大面積解鎖”。

??黃立沖認為,佳兆業還可讓生命人壽“幫忙”。

??“對郭英成而言,由於已經重回佳兆業,加上最近一段時間資本市場與地產市場都呈現復蘇勢頭,他未必願意再低價甩賣資產。”在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來,由於佳兆業的資產規模較大,全面盤活的難度非常大,郭英成需要把旗下的資產仔細梳理並分開處理:一方面,郭英成可以把未來仍需要投資較大資金的項目出售減輕負債壓力;另一方面把精力與資源集中在接近銷售狀態的優質項目,已達到盡快回籠資金的目的。《每日經濟新聞》記者註意到,在本次人事任命中,負責城市更新業務的深圳佳兆業置業發展有限公司總裁鄭毅,獲委任為執行董事職務。黃立沖認為,由於深圳舊改業務屬於佳兆業資產包中的優質資產,而且深圳樓市處於強勁的復蘇勢頭,隻要生命人壽能在資金上給予支持,至少在深圳區域內地產業務有望重新入正軌,這也是郭英成選擇舊改項目作為突破口的主要目的。

??紛擾多時的佳兆業事件峰回路轉,劇情已經超出多數人預期。

??接近佳兆業的人士向記者稱,郭英成的回歸確實突然,但對於公司來講,肯定是一個利好

??對於融創來說,郭英成的回歸很可能意味著對佳兆業整體收購的擱淺。

??就在人們以為佳兆業會在被收購或破產清算中迎來自己的最終結局時,佳兆業創始人郭英成的突然回歸,令佳兆業未來的走向更加不確定。

??去年12月10日,郭英成以“健康理由”辭任在佳兆業的全部職務,包括董事會主席、執行董事、提名委員會主席、薪酬委員會成員及公司授權代表。同時,郭英成胞弟郭英智則因“希望投放更多時間追求個人事業發展”,而由執行董事調任為非執行董事。

??作為佳兆業的第二大股東,生命人壽曾經在郭氏傢族隱退時出手,溢價接下11.2%股權。根據2015年3月16日公司公告,生命人壽直接和間接持有佳兆業29.94%股權。

郭英成重返佳兆業 融創收購有點懸

??而目前,融創還在與佳兆業債權人的就債務重組方案討價還價。

??此外,由於佳兆業的全國多數項目均處於司法查封的狀態,郭英成要盤活這些項目必須獲得債權人的支持。但一位不願具名的房企高管認為,由於債權人在此前的債務重組過程中,與融創的談判並不愉快,郭英成的回歸對債權人是利好,而且生命人壽的出手也增添瞭他們的信心,隻要郭英成能對債權人的利益作出更好保護,預計他們也更願意支持佳兆業完成自救。

??此外,即便不能完成對佳兆業的整體收購,但融創也並非一無所獲。

??“郭英成回來,讓我們看到瞭希望,他應該願意重修方案,盡快推進債務重組。”上述境外債權人說。

??差不多是同一時間,廣東省委紀委正式對深圳市原市委常委、政法委書記蔣尊玉嚴重違紀問題進行立案審查。

??一位佳兆業境外債權人對記者表示,此後幾番商討,融創依然不肯讓步,境外債務重組陷入僵局。

??2月1日,融創中國發佈公告稱,其以總價23.75億元收購佳兆業持有的上海榮灣、青灣、贏灣及城灣四個項目公司的股權和相關債權。而佳兆業上海的項目都是其頗為優質的資產,融創買入的價格也可謂抄底。融創也表示,此舉將進一步擴大公司在上海區域的市場份額,並鞏固公司在上海區域房地產市場的領先地位。

??根據此前披露的信息顯示,截至2014年末,佳兆業所欠債務計息綜合為650.09億元。其中境內債務總計479.71億元,境外債務總計170.38億元。3月8日,佳兆業披露瞭其境外債務重組建議,但被超過50%的境外債權人拒絕。在目前的情況下,一旦雙方不能談攏,那麼融創實際上也就將自動放棄對佳兆業股權的收購。

??另外一種可能是,郭英成回來完全是為瞭促成融創收購,此前公司債務重組進展不順,郭的回歸或許可能加快重組進程。

??作為佳兆業創始人的郭英成,曾於去年12月閃電離任並試圖出售股權“脫身”,進而導致佳兆業出現連環債務違約。如今,郭英成意外地殺瞭個“回馬槍”,是否意味著這傢一度頻臨破產邊緣的公司將迎來“咸魚翻身”?

??目前,佳兆業的被鎖房源逐漸解鎖,正是朝著融創的要求發展。但這在另一方面更有利於佳兆業自身。

??或許是提前獲知郭英成要回歸的消息,生命人壽在關鍵時刻伸出援手,為佳兆業輸血近14億元,以支付地價。此前,在佳兆業在危機的時刻,作為佳兆業第二大股東的生命人壽可是分毫未給。

??“郭英成高調宣佈回歸,在一定程度上說明他‘沒事’瞭。”一位不願透露姓名的券商分析師對記者表示,從房源逐漸解鎖來看,有關政府部門或許已經解除瞭對郭英成和佳兆業的限制。

??郭英成意外回歸

??這是郭英成於去年12月31日辭任董事會主席和執行董事後的正式回歸。

??郭英成此次的“回馬槍”並非沒有先兆,《每日經濟新聞》曾於4月4日報道,佳兆業位於深圳的8個項目多數房源突然“解鎖”。緊接著,此前一直靜觀其變的二股東生命人壽,宣佈向佳兆業提供13.77億元的兩年期貸款,以用於繳付公司去年拿下的深圳大鵬新區地塊土地款。由於生命人壽與郭氏傢族一直關系密切,前者在深圳區域項目終告“解鎖”後隨即出資相助,不禁讓人懷疑生命人壽是否有意助郭英成重掌佳兆業。

??他還分析,作為一傢大型房企的創始人,郭英成應該不會輕而易舉將自己的“孩子”拱手相讓。再加上深圳的房價上漲迅猛,尤其是在新政公佈之後,佳兆業在深圳的資產迅速升值。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-14/08135993536383686587643.shtml

??“郭老板”重返

??與此同時,也有觀點認為,郭英成的回歸更多是希望減低佳兆業債務交叉違約的壓力,降低債務重組談判的難度,以協助孫宏斌更快地入主佳兆業。但黃立沖認為,生命人壽是整個事件中的一個不確定因素。作為二股東的它,此前一直沒有出手,更多是由於一些不可預見的因素。現在佳兆業樓盤解鎖後,佳兆業的價值也隨之提高,擁有險資背景的生命人壽資金實力比融創更加強大,與其將佳兆業股權低價轉讓給融創,倒不如通過“部分盤活+分拆出售”的方式實現價值最大化。

??3月8日,佳兆業再度披露,其有息債務中的298億元將在未來12個月內到期。



??當然,對融創來說,也沒有什麼損失。而且,融創在2月份已經與佳兆業簽約,以23.75億元的價格收購佳兆業在上海的四個項目。

??郭英成目前是否已經回到佳兆業“指揮”尚不得知,不過,知情人士向記者透露,目前融創的董事長孫宏斌還在佳兆業深圳總部。事情的復雜程度或許遠遠超出外界的想象。

??“這次的公告太意外瞭,我們都沒有預料到,但是所有人都很激動,這也許意味著公司有翻身的希望。”在獲悉郭英成重奪佳兆業管理權後,一位佳兆業員工難掩喜悅之情。《每日經濟新聞》記者瞭解到,去年12月,佳兆業位於深圳的多個項目被鎖定買賣協議備案,有報道稱郭英成事涉深圳市原政法委書記蔣尊玉案。隨後,郭英成於去年12月10日宣佈辭任董事會主席等職務,正式退出公司管理層,來自生命人壽的孫越南和葉列理成為公司的實際控制人。

??同時,去年1月份剛剛成為佳兆業置業發展(深圳)有限公司總裁的鄭毅,也被委任執行董事一職。而原任的董事會聯席主席孫越南和葉列理被調任董事會副主席,其中葉列理為佳兆業第二大股東生命人壽派駐。據悉,目前僅34歲的鄭毅此前為郭英成的秘書,佳兆業表示其在舊城改造方面擁有豐富的經驗。

??黃立沖向記者表示,由於在此前舉行的債務重組談判中,公司與債權人未能達成共識,這意味著佳兆業的股權轉移沒有達成。如今郭英成重新掌權,生命人壽也出資相助,很顯然郭氏傢族不再希望售賣股權。

??不過,需要註意的是,當時的協議曾規定,佳兆業有權在協議簽署後的12個月內贖回這4個項目,但需要多支付總價的10%。

??身陷絕境的佳兆業(01638.HK)在關鍵時刻上演瞭大反轉劇情:隱退數月的創始人郭英成重回佳兆業,擔任董事會主席。

??作為佳兆業的靈魂人物,郭英成的回歸立馬帶來瞭“佳兆業復活”的各種猜想。但於融創(01918.HK)而言,這則消息的好壞尚難定論。

??一位不願透露姓名的券商分析師對記者分析,從房源解鎖、生命人壽輸血等跡象可判斷,郭英成完全可以不賣股權給融創,自行促進佳兆業重回正軌。

??另一個重要因素在於佳兆業的現有團隊,記者瞭解到,盡管在經營活動全面停滯期間,佳兆業部分員工選擇離職,但公司依然按時付薪給予大多數留下來的員工,不少員工對郭英成持有正面的態度。如何把團隊的戰鬥力再度凝聚,將是郭英成“復出”後面臨的重要任務。

??不過,即便郭英成重掌佳兆業,也將面對上述巨額債務以及公司糟糕的現金流。

??郭英成意外重掌佳兆業 融創收購有點懸

??4月13日清晨,佳兆業的一紙人事公告在業內炸開瞭鍋:“郭老板”回來瞭!

??佳兆業發佈公告稱,創始人郭英成重新被任命為集團執行董事和董事會主席,任期3年,即日起生效。孫越南和葉列理4月13日起各自不再擔任董事會聯席主席,並調任為董事會副主席。

??與此同時,佳兆業正式委任鄭毅為執行董事。據瞭解,鄭毅於2007年加入佳兆業,並於2014年擔任深圳公司總裁,其在舊改方面經驗豐富。

??實際上,郭英成的回歸此前已經有瞭一些預兆。

??當時,業內盛傳郭英成牽涉進深圳落馬政法委書記蔣尊玉一案,被有關部門調查。為瞭不影響整個公司,郭英成選擇退出佳兆業董事會。

內容來自sina新聞

??佳兆業的命運似乎都維系在郭英成身上。郭此番突然回歸,給佳兆業帶來瞭生機。

??郭英成的意外回歸,對於佳兆業員工和債權人而言,無疑是意料之外的好消息,但對於數月來一直為拿下佳兆業陷入談判僵局的融創中國來說,或許會備感失落。多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示,郭氏傢族重掌管理權,意味著他們不再希望售賣股權,融創完成要約收購佳兆業的可能性已經微乎其微。

??佳兆業集團4月13日早上發佈的公告顯示,此前被迫辭去主席職務的公司創始人郭英成,再度成為集團執行董事及董事會主席。與此同時,負責城市更新業務的佳兆業置業發展有限公司總裁鄭毅被委任為執行董事,來自生命人壽的孫越南和葉列理則被調任董事會副主席。

??2月6日,融創中國與佳兆業曾發佈聯合公告稱,融創中國已於1月30日以均價1.8港元/股,購入瞭佳兆業集團25.29億股,占佳兆業總股份的49.25%,涉及資金45.52億港元。

??一位佳兆業內部人士對記者表示:“今早看到郭老板回來的消息,大傢還是挺受鼓舞的。”

??不再需要融創?

??郭英成意外重掌佳兆業殺回馬槍 融創收購有點懸

??房地產與金融資深人士黃立沖對記者表示,佳兆業的債務危機主要是政治風險所致,郭英成回來說明這種風險已經降低,進而有利於其他潛在的白武士和資金的介入,融創收購成功的可能性進一步減少。

??但在此之前,融創的底氣顯得非常足。

??同時,融創還對此項收購設置瞭苛刻的前提條件,包括進行債務重組和再融資、解決所有爭議和法院訴訟、所有業務恢復正常運營。若在2015年7月31日之前上述前提條件無法滿足,融創有權終止收購及要約。

??佳兆業在公告中還表示,郭英成作為全權傢族信托受益人之一目前仍間接持有佳兆業49.25%股份。

??“既然一些樓盤已經解鎖,剩下司法查封,佳兆業就可以跟申請查封的金融機構談判,盡快撤銷查封,啟動樓盤銷售,回籠資金,逐漸使公司財務重回正軌。”上述券商分析師表示。

??而4月8日,佳兆業第二大股東生命人壽則向佳兆業深圳公司提供瞭一筆多達13.77億元的貸款,年利率為12%,期限2年,用以支付深圳大鵬巨無霸地塊所欠繳的土地出讓金。

??一位深圳佳兆業中央廣場的陳姓業主就對記者表示:“一些在鎖盤之前交瞭預付金但未網簽的業主,可能在解鎖之後要補差價,融創的工作人員前段時間來過項目上,說房子賣得太便宜瞭。”

??此外,郭氏傢族不僅於去年12月4日向生命人壽出售佳兆業11.21%的股份,今年2月初,融創中國也宣佈擬以45.52億港元的總價收購郭氏兄弟手上剩餘的佳兆業49.25%的股權。彼時的郭英成,退出之意非常明顯。

??融創很難拿下佳兆業

??而生命人壽的實際控制人張峻與郭英成均為潮汕普寧人,兩人交情頗深,兩傢公司也早有業務往來。

??就在4月8日,生命人壽還向佳兆業提供13.8億元的貸款,以支付大鵬地塊的土地款。

??按照融創與郭氏傢族簽訂的協議,如果收購前提條件在約定的時間內未達成,任何一方都有權終止買賣協議。

??4月13日一早,佳兆業發佈公告稱,公司委任郭英成為佳兆業董事會主席,同時擔任執行董事。

??收購不成,或許更有利於融創的信用評級。此前,評級機構標普就表示,收購佳兆業可能會讓融創的流動性更為緊張,進而將融創列入負面信用觀察名單。

??不排除另外一種可能性,房源解鎖、郭英成回歸都是按照融創的預設進行,以促成其收購成功。不過在外界看來,這種可能性似乎比較小。

??債權人“松一口氣”

??這時候,佳兆業的債權人可能是最開心的。

??佳兆業在一系列債務違約之下,財務狀況已經陷入到極度危險的狀況。債臺高築,現金流幾近枯竭。

??截至2014年12月31日,佳兆業應付境內外貸款人的計息債務總額約為人民幣650.09億元。其中,佳兆業應付境內貸款人的計息債務總額約為人民幣479.71億元,包括應付銀行的債務約124.18億元,以及應付非銀行財務機構的債務約355.53億元;而應付境外貸款人的計息債務總額約170.38億元。

??記者註意到,盡管融創中國於2月6日晚間發佈公告,公司已於1月30日以45.52億港元的總價,從郭氏傢族手上收購瞭佳兆業49.25%的股權。但根據雙方的協議,本次股權交割需要滿足五個條件,包括債務違約已經通過債權人同意或豁免、出售股份不會違反現有債務條款、所有現有糾紛需要通過和解及其他方式解決、佳兆業部分區域的非正常經營狀態需要通過令融創滿意的方式解決等。

??在融創的參與下,佳兆業曾提出過境內外債務重組方案,但很多債權人認為重組條件過於苛刻,損害瞭債權人利益。

??境外債權人的反對之聲尤為激烈。按照原有的方案,佳兆業建議境外債券的票息率將由6.875%至12.875%,大幅下調到2.7%至6.9%,全部還款年期延長五年。逾50%的境外債權人提出瞭反對,他們希望增加利息、縮小延期,並適當為新債進行擔保。

??不過,接近佳兆業的人士向記者稱,“郭英成的回歸確實突然,佳兆業內部大多數人也是今天才知道這件事。但對於公司來講,肯定是一個利好。然而最近發生瞭太多事情,且每每出乎大傢的預料,因此還不能說郭英成回到公司就意味著融創出局,畢竟和融創的收購協議仍然有效,不到最後,誰都說不好結果”。

??對於佳兆業在公告中提及郭英成持股一事,有分析人士稱,這很可能是郭英成對外釋放的一種信號,即強調自己仍是公司的控股股東,融創的收購則很可能會出現變數。

??評級機構穆迪4月13日表示,佳兆業前董事長郭英成重返公司執掌董事會可視為一項積極進展,因為他十分熟悉公司的戰略和經營優勢。因而佳兆業的Ca評級位於可能的上調復評名單中。

??4月3日晚間,佳兆業位於深圳的多個項目,很大一部分房源狀態由”管理局鎖定”變為“司法查封”。4月9日,佳兆業公告證實稱,截至4月7日,公司位於深圳4項處於預售階段的物業項目大多數未售單位已獲得解鎖,但數個預售物業項目的若幹未售單位遭受地方法院司法查封。此外,佳兆業位於深圳的深圳可園、深圳佳兆業新都匯傢園、深圳上品雅園等3項已落成物業項目所有未售單位,及位於深圳的1項用於出租的物業項目的所有沙鹿區土地貸款率利最低銀行比較單位的業權限制已獲解除,而這些物業項目部分單位仍受司法查封。


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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:





??關於房地產稅,力主推動的聲音不小。首先,近年來,房嬸、房叔類新聞層出不窮,落馬官員擁有多套房產的消息牽動公眾神經,公共輿論中存在一種普遍的期待,認為建立不動產統一登記制度,其作用不僅有利於平抑房價,也為財產稅的推進鋪好瞭路,依據不動產數量,開征一定的財產稅,既有縮小貧富差距、抑制過度消費泡沫和過多占用土地資源的作用,同時還能為財政增加收入。













寶山鄉二胎房貸利率







??其次,作為利益相關方,財政、稅務部門對房產稅征收也非常關註。財政部部長樓繼偉在最新《求是》雜志撰文列出瞭稅收改革的清單,透露稅收改革的幾大方向。對於備受關註的房地產稅,樓繼偉表示,加快房地產稅立法並適時推進改革,使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

??當然,房地產稅征收不僅包括詳細瞭解每個人究竟擁有多少房產,還需要更為復雜的是稅制設計。比如,房地產稅稅率定多少?是對存量房還是增量房或者所有房屋都征房產稅?如何保障居民基本住房訴求,按套征收還是按平方米征收更合理……種種問題牽一發動全身,需要全面考量。正因如此,中國財稅法學研究會會長、北京大學財經法研究中心主任劉劍文表示,房地產稅的立法工作一直在推進,但很難確定出臺的時間,這涉及很多技術性問題,比如不動產登記、房產評估制度、房產糾紛的救濟制度、官員財產申報、預算公開完善等。

??最新一期《財經》雜志,一篇題為《房地產稅加征須慎行》的評論中提到一個很重要的歷史背景。文章說,中國內地現行的土地出讓制度,是從香港借鑒而來。因香港地區需歸還中國,殖民地時代的香港政府不能轉讓土地所有權,所以在解決土地流轉問題時,創造性地發明瞭土地批租制度。即政府通過招標、協議、拍賣等形式,以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,並一次性收取整個合同期間的租金。所謂“土地出讓金”,實際上就是租期內土地租金的一次性提前給付。而從法律倫理來說,租與稅不應同時存在。那麼,在當前的土地產權框架下,或者取消房地產稅,政府隻收取地租(土地出讓金);或者政府不收取地租(土地出讓金),隻征收房地產稅。對於後者,就必然涉及到產權安排的改變。如中南財經政法大學財政





??稅務學院教授胡洪曙所言:“要使房地產成為完整的征稅對象,並且使國傢找到符合經濟南屯區農地貸款期數學邏輯的真正的納稅人,房屋和土地的產權歸屬必須一體化。”

??達集團董事長李曉林呼籲,“為瞭更好貫徹房地產稅制度,當務之急是需將商業住宅類(從目前的40年)調整為70年,同時逐步取消70年土地使用年限,也就是說,最好在2017年以前,全國所有土地種類均是70年使用年限,隻有這樣才可能在2017年(十九大)上的房地產稅制度做政策性鋪墊。”

??種種跡象都表明,不動產登記後,房地產稅恐怕難以跟進,至少短期內如此。如何看待這種情況?對於已經落地的不動產登記,知名財經評論傢葉

不動產登記後 房地產稅會跟進嗎



??其實,上述問題還不是房地產稅征收不可逾越的障礙,更重要的在於,這一新稅種自身面臨的法理依據問題。



??不少人其實已經意識到這個問題。如重慶市市長黃奇帆曾將房地產稅形象地稱為“兩頭收”:“假如我們沒有土地出讓金這一說,那麼我們應該所有的房子都收房產稅或者物業稅。但是我們前面收瞭出讓金,後面再收物業稅,兩頭收的話就過分瞭”。全國工商聯房地產

??至於地方政府的態度呢?《華夏時報》2月份曾報道,目前,多個城市已面臨“無地可用”局面。深圳發佈的“珠三角全域規劃”報告顯示,在珠三角城市國土開發強度上,深圳以接近50%位居四個一線城市之首,遠超30%的國際警戒線,而廣州也已逼近紅線。此外,北京以全市土地計,建設用地開發強度為21.3%,若以可開發的平原地區計,則建設用地開發強度達到瞭57%。再加上樓市存量積壓、稅改等問題,用中國政法大學財稅法研究中心主任施正文的話說,“由於"營改增"之後,營業稅沒有瞭,地方的獨立稅種消失,地方財政失去瞭一個保障性來源,在種種因素作用下,對房地產稅的改革,地方政府可謂動力十足。”

??商會會長聶梅生也曾提出,房產稅征收繞不開土地出讓金制度改革這一前提,現有條件下出臺房產稅等於重復征收。



??另外,征收財產稅還需要一個基本前提,你征稅的對象是一個產權意義上“完整的財產”。而在目前的情況下,咱們的房產,不隻存在房、地產權的分離,還面臨一個使用期限的問題。全國政協委員、北京林



??3月1日,《不動產登記暫行條例》正式實施。那麼,在不動產登記政策落地之後,房地產稅會不會迅速跟進,特別是在今年兩會上,能否取得立法上的突破,也就成瞭很多人關註的問題。



內容來自sina新聞



??檀曾發文感慨,“動輒把不動產登記與反腐、土地財政相連,把反腐、保護合法財產、改變地方財政來源的重任強壓在不動產登記頭上,實在是不切實際的期盼。”我覺得,這個觀點,在房地產稅問題上可能同樣適用。

??為瞭推動反腐、為瞭縮小貧富差距、為瞭財政增收,這些訴求當然沒有任何問題。但另一方面,無論是咱們的政策制定,還是公眾對政策的期待,恐怕都需要走出那種急功近利的工具理性,回歸到價值理性層面來思考問題。

??為瞭推動反腐、為瞭縮小貧富差距、為瞭財政增收,這些訴求當然沒有任何問題。但另一方面,無論是咱們的政策制定,還是公眾對政策的期待,恐怕都需要走出那種急功近利的工具理性,回歸到價值理性層面來思考問題。就如3月2日《21世紀經濟報道》上,《勿以工具思維看待不動產登記》文章中說的,雖然不動產登記信息的更趨透明化,可以在客觀上促進反腐敗工作,但反腐敗主要是一個公法領域的問題,而不動產登記是私法領域的問題,二者的功能不能混同。不動產登記的完善和統一在客觀上當然也有利於房地產稅的鋪開,但房地產稅問題應該放在健全“不動產物權法律體系”的大框架下來理解,而且要符合產權改革、財稅改革總體的思路與頂層設計,不可能一蹴而就。







新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-03/08225978318262847728011.shtml


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