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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

"地王專業戶"的危情時刻:創鴻城交樓爽約 商業開業無期



燈湖左岸已停止施工。周曉南 攝



創鴻城未能在約定時間交樓。南都記者 張明術 攝

  10月30日,南海創鴻城的銷售中心裡,200餘位該項目的業主把它圍得水泄不通。這一天,原本應該是創鴻城住宅交樓之日,誰知因為工程未能如期完成,業主們集體被爽約。

  此事如今並無下文,發展商透露交樓時間將推遲至明年1月中旬。和收不瞭樓的業主遭遇類似,原本擬於去年年底開業的創鴻城大型購物中心,和住宅部分一樣也是施工緩慢,此前曾被傳有望今年年底開業,如今看來又將無望。

  在南海創鴻城之前,創鴻南沙一品已經多次推遲交樓。在建小區遲交樓,廣佛區域多個項目被轉讓,集團總部大批裁員,去年11月創鴻集團董事長黃鴻明因涉嫌行賄被刑拘後,創鴻集團曾寄予厚望的廣佛地產版圖,正急速收縮。

  收樓無望兩百業主聯合維權

  2007年到2010年,在佛山土地市場上,來自揭陽的房企創鴻集團成為當之無愧的"地王專業戶"。

  2009年底,創鴻集團斥資10.54億元、樓面地價7951元/平方米拿下瞭原南海體育場地塊,該地塊即為南海創鴻城的前身。此後4年,該地塊保持瞭佛山商住土地單價地王稱號。

  今年10月30日,本應是南海創鴻城首批業主收樓的日子,但在這個地處南海大道核心路段的綜合體大盤前,業主們卻一籌莫展,新房的鑰匙怎麼都拿不到。

  當天,200多業主來到樓盤的銷售中心討要說法。"之前沒有任何通知,也沒有收到電話,隻是快遞瞭一份推遲交樓的通知書,讓業主們都很意外。"

  創鴻城業主小葉(化名)和她的鄰居們一樣都很愕然,由於收樓無望,她和不少鄰居都在當天到項目現場,要求開發商給出說法。鄰居們第一次見面,不是在熱火朝天的新房裝修現場,而是在售樓部的集體維權中。

  對此,南海創鴻城開發商---南海萬業置地有限公司給瞭說法。10月14日,該公司已經發出瞭通知,表示由於部分工程進度延誤等原因,發展商無法按原商品房 買賣合同約定的今年10月30日交樓。發展商也指出,目前項目住宅工程進度已達95%以上,隻有少量配套工程未完成。項目現階段已全面復工,預計今年年底 全面竣工,交樓時間延遲至明年1月中旬左右,並向業主致歉。

  小葉表示,現在收不到樓,合同約定的違約金也不見蹤影,讓她和很多業主 都頗感憤怒。根據南海創鴻城買賣雙方簽訂的合同約定,如發展商交樓逾期在90日之內,發展商要按日向購房者支付房價款萬分之一的違約金,合同繼續履行;而 逾期超過90日後,購房者有權解除合同,同時發展商應當自購房者解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款,並按購房者累計已付款的10%向買受人支 付違約金,而購房者亦可要求繼續履行合同,而發展商此時按日向購房者支付的違約金,變為已交付房價款萬分之二。

  "我買瞭40平方米 左右的公寓(小戶型住宅),總價近50萬,萬分之一的賠償款也隻是每天50元左右,我們業主其實最關心的是何時能收到樓。"雖然早在10月14日就在小區 內張貼通知書表示要延遲到明年1月交樓,但南海創鴻城的發展商也並未把話說死,表示準確的新交樓時間也要以實際為準。而業主也普遍擔心會被再次爽約。

  10月30日,南海創鴻城的業主們在維權現場被告知,整個項目並未停工,仍在施工中。本周二下午,南都記者來到南海創鴻城進行實地探訪,發現整個小區不論是商場部分還是住宅部分,都隻是小幅開工狀態。

  在創鴻城商場大型廣場上,堆放瞭不少用於室內和公共部分修繕的建材,卻沒幾個工人在施工。而小區的住宅部分,4棟高層樓宇都已拆除排柵,約有一半的房源窗戶還沒有安裝。位於南五路的小區住宅部分工程車輛進出口,記者也發現有攪拌車正在運轉,但工地裡工人很少。

  "現在對於違約金,應該要房子搞定之後才能補償瞭。"發展商負責與業主接洽的一位彭姓經理向南都記者回應稱,而所謂的"搞定"是否就是交樓之後,他也表示:"個人是這麼理解的。"

  彭經理也表示,延遲後的交樓時間是否可以確定在明年1月,也要由公司高層給予回復。自去年6月後,南海創鴻城發展商---南海萬業置地有限公司股東方已易手為中融信托,而這一公司在今年10月30日業主維權現場也並未給予確切答案。

  危機之後創鴻廣佛多項目停擺

  南海創鴻城去年還曾公佈過招商成果,雄心勃勃計劃在去年年底將其商業中心開業。而實際上,自從去年11月,創鴻集團董事長黃鴻明因涉嫌行賄被刑拘後,創鴻集團位於廣佛多個項目都基本停工,包括南海創鴻城在內的一些項目,都已有瞭新東傢。

  現在,南海創鴻城在外觀上已經看不出有創鴻集團的痕跡。更名為"新城市廣場"的這一項目,連圍墻都更換上瞭新的標識。

  去年6月,創鴻集團就通過中融國際信托有限公司,進行17億元規模的信托融資計劃。計劃由受托人根據信托文件的規定集合運用信托資金,以股權方式投資於佛山 市南海萬業置地有限公司,受讓其100%的股權,進行該項目的開發建設。這也意味著,雖然南海創鴻城的發展商依然是2010年註冊的南海萬業置地有限公 司,但股東方已經是中融信托。

  南海創鴻城已經不是第一個傳出延遲交樓的創鴻旗下項目。創鴻集團佈局廣州的重要項目---南沙一品,首期單位於2012年7月開售,當時購房者與開發商簽訂的購房合同約定交樓時間為2013年12月31日前。

  而在這一天,南沙一品的業主們卻都收到瞭延遲交樓通知,時間更改為2014年3月31日,到瞭今年3月30日,業主們再次收到物業的收樓通知,直至今年7月該項目都未通過綜合驗收,一再延遲收樓。

  在佛山,除瞭最早已入住的南海創鴻·水韻尚都和三水創鴻·林海尚都之外,創鴻集團在南海創鴻城之後,於南海大道北開發的另一商住綜合體項目---創鴻·燈湖 左岸也在去年下半年推出市場。黃鴻明出事,創鴻集團於廣佛的多個項目停擺,這一小區的業主也都很擔心,在搜房網該小區的論壇中,有多位業主發帖,"離12 月30日收樓的日期隻有70天瞭,買燈湖的業主你們準備好瞭嗎?項目現場工程已經停滯,收樓無望。"失望之情溢於言表。

  本周三中午,南都記者來到位於南海大道北的創鴻·燈湖左岸探訪,發現其整個施工都已停止,現場也看不到有施工人員,該項目由南北兩塊商住地構成,項目北側的"創鴻匯"商業中心雖然主體已基本落成,但中間空蕩蕩一片。

  這一項目位於南海創鴻·水韻尚都的售樓部雖未關閉,但裡面也沒有一個工作人員。

  在創鴻·水韻尚都的售樓部門口,曾擺放有燈湖左岸的銷售展板,但不知何故,"燈湖左岸"四個字被人塗抹。

 資金短缺股東方施工方拉鋸

  雖然股東方已變更為中融信托,但南海創鴻城尋找新婆傢的聲音一直不斷。金地、花樣年等企業都被傳出將成為南海創鴻城新的東傢,但隨後都被這些企業否認。

  10月30日,南海創鴻城諸多業主到項目現場維權之時,這一項目股東方---中融信托和施工方---中建二局對於工程款的糾紛也浮出水面,這也成為南海創鴻城業主收不瞭樓的原因之一。

  當天,南海創鴻城施工總包單位---中建二局創鴻廣場工程項目經理部的負責人披露,南海創鴻城於2011年10月開始動工,按照計劃應在今年8月完工,該局 承建的創鴻城項目部分目前已經完成約98%,隻剩最後的收尾工作。中建二局方面表示,此次交樓延期的原因是創鴻城一方拖欠該局工程款,至於何時完工,則取 決於對方還款的時間。中建二局更透露,發展商拖欠其2.7億元工程款沒有還。

  然而,南海創鴻城股東方當即予以否認,認為這一數目和事實有較大的出入。在業主維權現場,中融信托派出的代表徐先生表示,簽訂合同時中融集團應支付給中建二局的工程款共約5億元,目前僅有約1億元沒有支付。

  南海創鴻城存在資金窟窿,導致最後的工期遙遙無期。雖然更換瞭新的股東,但和收不瞭樓的業主一樣,原計劃進駐南海創鴻城的商傢,也得推遲開業。

  在更名為"新城市廣場"後,南海創鴻城的商場部分一度傳出要在今年年底開業,而知情人士也披露,這一商場雖然在今年2月後經歷瞭幾個月停工後又在年中復工,但整體進度很慢,今年年底開業"希望並不大"。

  "住宅部分收樓應該沒問題,現場也有人在施工,主要是時間延遲瞭,但是商場就真的不好說瞭。"一位離職的前創鴻集團營銷負責人也向記者證實瞭此事。

  為彌補這個資金窟窿,需要有新的企業接盤,而南海創鴻城仍有不少住宅未售出,資金滾動相當困難。資料顯示,南海創鴻城住宅樓共4棟,合計房源近800套,根據南海區房管部門網簽統計,其已經賣出500套,仍有200-300套房未售出。

  記者現場調查發現,位於創鴻城商場北側的項目銷售中心大門緊閉,並無看客,而該項目商場部分原先計劃進駐的華潤萬傢等商傢LOGO早已打上,卻距離開業遙遙無期。

  在南海創鴻城以北約2公裡的創鴻·燈湖左岸,創鴻集團的品牌LOGO仍在外墻上,"廣東地產資信20強"等宣傳語卻日顯斑駁,工地裡一片安靜,記者留意到,該項目的建築總包方依然是中建二局,這也意味著這個項目,很有可能會步南海創鴻城的後塵。

 夢想破滅昔日地王成燙手山芋

  在黃鴻明被刑拘前,創鴻集團在廣佛市場給業界留下瞭黑馬的姿態。正如愛闖敢拼的潮汕文化一樣,創鴻集團在佛山拿下瞭多個地王,但高投入卻並未換來高回報,急速擴張的還有其復制萬達模式的夢想,然而這些激進之舉在去年11月風暴來臨前,就已現端倪。

  在2007年5月31日,南海區出讓佛南2007-012地塊,在廣佛區域初出茅廬的創鴻集團力挫其餘十餘傢房企,以樓面價5907元/平方米競得地塊,一 舉創下當時的佛山新高。2009年12月,創鴻集團以7951元/平方米的樓面價拿下南海創鴻城地塊之後,佛山單價地王保持瞭4年之久,2010年11 月,創鴻集團再斥資12億元競得南海大道北的燈湖左岸地塊,該地塊樓面地價為7265.75元/平方米,位於南海的3個項目,無一不是地借貸及台中小額借貸王。

  然而,這其中的隱患很快就出現瞭。"舉個例子,2007年拿地後,佛山遭遇瞭2008年的金融危機,樓市下滑很嚴重,這對水韻尚都項目來說,定價很困難,其 本身受制於70/90政策,近兩年推的千燈墅項目,不少房源都有多個房產證,銷售起來很困難。"有佛山地產人士評價稱。

  對於以超7字頭拿地的南海創鴻城、燈湖左岸來說,過高的地價並未帶來更高的回報。包括業主小葉在內,不少購房者去年以13000元/平方米左右的房價買下創鴻城的房 子,在業界看來這隻是一個勉強保本的價位。燈湖左岸去年年底低調銷售時,價位普遍為11000元/平方米出頭。

  "感覺創鴻集團每次 都沒踩對點,市場風險估計不足。"不少發展商都有類似的評價。在南海創鴻城之前,創鴻集團已經借助於私募基金幫助其運轉廣州項目,有資料顯示,2012到 2013年,創鴻集團與深圳德信資本成立瞭一隻房地產私募基金,擬將所募得資金投向廣州番禺·創鴻城項目,基金規模為8億元。另外,為瞭開發南沙一品(二 期)及揭陽帝景灣項目,2013年3月,創鴻依舊和德信合作,成立投資基金3億元(分期募集,第一期規模7000萬元)。

  高成本拿地的同時,創鴻集團還在商業地產開發中高速超車。在2012年,創鴻集團一度透露,當時共計有佛山南海創鴻城、廣州番禺創鴻城、南海千燈湖創鴻匯、揭陽黃岐山創鴻城、揭陽西馬創鴻城等12個商業項目在建。這12大商業總建築面積超過300萬平方米。項目投資至少在1000億元以上。2012年,原萬達集團副總裁、商管常務副總王壽慶為代表的萬達系高管集體加盟創鴻集團,復制萬達成為創鴻集團又一個急速擴張的夢想。

  去年3月,佛山南海 創鴻城招商也交出瞭一份不錯的答卷。華潤萬傢、中影影城、H&M、優衣庫、無印良品、肯德基、必勝客、廣州蕉葉、漢拿山、大椰豐飯、輝哥、星 巴克、哈根達斯、亨得利、依戀集團等知名品牌商傢簽約進駐南海·創鴻城,此外,還有300多個商傢有意向進駐。而南海·創鴻城規劃逾200傢知名品牌商 傢,其中引入90多個品牌首次進駐佛山。

  然而對這些商傢來說,創鴻集團的商業地產藍圖,正如同肥皂泡一樣破滅。曾一度想要成為佛山新商業標桿的南海創鴻城,開業也變得遙遙無期。

  誰來接盤創鴻廣佛全線收縮

  2007年奪佛山千燈湖地王之後,創鴻集團以黑馬之勢打造瞭水韻尚都,意味著這傢1998年成立於揭陽的發展商正式進軍廣佛。2010年5月,創鴻集團把總部遷往廣州。"立足揭陽,拓展珠三角,面向全中國"成為其二次創業的路線圖,而在去年年底,創鴻集團因董事長黃鴻明被刑拘,其廣佛項目開始全面收縮,轉賣後渡過 難關,成為創鴻集團唯一的選擇。

  2013年11月15日,廣東省人民檢察院官網一則消息頗為轟動,創鴻集團董事長黃鴻明因涉嫌行賄 被該院刑拘,原因是涉嫌行賄揭陽前市委書記陳弘平。作為揭陽的前一把手,陳弘平在一年前被檢察機關帶走。紀委通報其利用職務上的便利,為他人謀取利益,先後多次收受他人賄賂,數額特別巨大。這讓創鴻集團迅速陷入瞭困境,位於廣州的集團總部,更處於漩渦的中心。去年12月,創鴻集團正式透露,公司近期對集團 總部的人員結構進行瞭必要的縮減優化。包括佛山2個項目團隊在內,很多創鴻的員工都被迫離職。

  裁員還隻是第一步,去年12月創鴻集團在廣佛還有南沙創鴻匯、廣州番禺創鴻城、南海創鴻城、創鴻·千燈墅(水韻尚都別墅部分)、創鴻·燈湖左岸這5個在售、將售項目。如何清盤拋售,成為創鴻集團首要工作。

  在今年6月,創鴻集團位於廣州南沙的南沙創鴻匯終於有瞭收購的消息,收購方是中大集團,改名為"中大城",該項目銷售中心和外立面均已打出新案名"中大城"。據媒體報道,項目公司廣州市萬業房地產開發有限公司已被中大集團收購,收購方中大集團子公司中大建設有限公司正是南沙創鴻匯項目承建商。彼時,創鴻 集團副總裁劉琴也向媒體透露,廣州番禺創鴻城已經完全轉讓給合作方。對於南海創鴻城的命運,劉琴也給予瞭回應,她表示:"有不少的同行都有興趣,但還沒有 最終確定。這一項目估值在30億左右。"

  新鴻基、金地、花樣年、中建集團,在隨後都被傳出將收購南海創鴻城,但隨後又都沒瞭下文。 "因為是中融信托100%接管項目,包括住宅和商業,留下來的員工已經都歸屬於中融信托。而商業部分也是在由中融信托找新的買傢,目前最準確的情況可能隻 有中融信托才比較清楚。"前創鴻佛山相關負責人也表示,但針對媒體對南海創鴻城未來歸宿的疑問,中融信托並未發聲。

  不過,有佛山的發展商評價,對於深陷於政商勾結、資金匱乏等醜聞的創鴻來說,其留下的攤子並不容易收拾。"南海創鴻城本身路段還是挺好的,但如果在銀行貸款等領域因為這些之前的原因被卡脖子,任何一個接盤的開發商都會受不瞭。"有不具名的佛山發展商評價稱。

  害怕雪上加霜業主普遍選擇等待

  "這有什麼辦法呢,隻能過瞭90天之後再說,如果屆時還是收不瞭樓,很多業主可能想付諸法律手段,但問題是開發商真的有錢可賠嗎?"和小葉一樣,阿婷去年9月和男友也在創鴻城買瞭房,比起退房,她覺得現在等待明年1月收樓,對業主來說還更靠譜一些,在她看來,此刻發展商似乎變得比業主更弱勢。

  "現在也確實沒有收到業主退房的說法,但他們怎麼想,我也不清楚瞭。"南海創鴻城銷售經理彭先生告訴南都記者。建地出售缺錢急用哪裡汽車貸款

  "對業主來說,現在還是要按照合同來辦事。但如果過瞭90天,選擇履行合同或者解除合同,還是要業主根據自己是否更能得利的原則來判斷。"廣東通法正承律師事 務所戴李高律師也表示,對業主們來說,退房也並非最佳辦法,"因為如果有新的企業接手瞭創鴻城,你的房子如果還在,至少還有個標的物在這裡。"





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/08434576498.shtml


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