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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

地產股六大優等生拆解





  新浪樂居深度報道記者@張盈/文

  2013年A股像是得瞭精神分裂癥。和文化傳媒、移動互聯、消費服務、環保沾邊的上市公司連番上漲,凡有工廠冒煙的、凡是重資金消耗的,都被資本市場貼上"舊經濟"的標簽,拋棄在"舊時代"。香港資本市場的羊群效應雖沒有這麼強烈,但也和A股有一樣的偏好。對於房地產茄萣區房屋民間二胎股票投資者而言,2013年顯然不是一個好年份。樂居深度報道匯總》》

  但對於優等生,資本市場從不吝嗇給出獎賞。在恒生地產分類指數和A股地產指數都分別10%左右的跌幅下,世茂房地產、碧桂園、華夏幸福、陽光城的表現傲視同行。(如表1、表2:香港內房股和主要A股房地產公司股市表現)。

  碧桂園在500億基數上實現銷售過翻番增長,其標準化規模生產、平價銷售體系之上的高周轉進一步被同行放大研究。繼濱海度假產品線取得成功後,碧桂園的海外拓展最先收到善果,馬蘭西亞項目開盤銷售百億。"年度公司"逆勢上漲近20%,市值接近900億港元,成為民營內房股頭名。

  投資者都會喜歡世茂房地產不斷上揚的曲線。2013全年上漲25.6%,在主要房地產股票中排名第一。過去兩年中,世茂房地產漲幅高達180%。這與其銷售增長十分合拍,世茂房地產突破300億平臺後,2012年、2013年一步一個臺階,邁向500億、700億。

  2012年可以算作這輪房地產周期的起點。當時樓市成交還十分疲軟,不少房企出現資金困難,房地產股票表現低迷。2012年3月開始,樓市迅速回暖,房地產股票相得益彰。如果以兩年的時間跨度來衡量,房地產板塊還不算太糟,恒生地產分類指數先揚後抑依然有31%的漲幅,A股稍遜,漲幅19%。

  斷臂求生的綠城中國從"廢墟"上站瞭起來。2011年年底陷入資金危機,年底最後一天市值隻剩下差不多清算價值的56.2億港元。得到九龍倉和融創紓困,走出困境的綠城迅速反彈,兩年裡股價上漲270%。

  整個2013年,孫宏斌的勵志故事在行業內外傳唱。他正站在上風口。跟綠城達成項目和股權合作後,融創一躍成為在京滬佈局最重的龍頭房企。融創已經以500億體量摸到房企排行榜的第11位。過去兩年中,融創中國的股價上漲201%。

  對於曾經"犯過錯誤"的,香港公開市場並不寬容。按照幾大投行做的盈利預測,綠城和融創的當前股價還不到各自3.5倍市盈率,重估凈資產折價也顯著高於行業平均水平。這意味著,綠城和融創之所以成為過去兩年香港市場漲幅最大的內房股,幕後原因並不是估值恢復,而是銷售增長驅動。

  中海外發展和華潤置地是恒指成分股,享受藍籌優待。過去兩年漲時沒少漲,2013年跌時少跌。二者目前股價對應10倍左右的市盈率,市值顯著高出萬科、保利,其中中海外發展市值更接近萬科的2倍。

  2013年內,萬科和保利跌幅都很大,基本抹平2012年初股價低點以來的漲幅。二者約5倍的市盈率是歷史新低。萬科、保利相對於中海外、華潤估值打對折,從行業地位上來看,如果後者是合理的,前者肯定是便宜瞭。

  能站得住腳的解釋是,相對於國際投資者占主導地位的港股市場,A股風險偏好更高。將軍區房屋民間二胎這表現為,隻有願景、沒有現實盈利支撐的所謂新興行業被炒到瞭天上,另一面又因為放大地產行業的風險而過度拋售瞭地產股。

  還有一個原因可能是香港和內地融資成本的差異。中海外借貸成本低至3.5%,萬科每年實際利息支出要高出40億。根據房地產股的凈現值折扣定價模型,資金成本高會顯著侵蝕凈現值。

  除瞭兩隻漲幅異乎同行的成長股,招保萬金之外的其他A股房企更加疲軟。在極弱的市場環境下,資本市場對龍頭企業相對首肯,這也契合行業集中度提升的趨勢。

  陽光城是過去兩年走出的一匹黑馬,過去兩年漲幅高達181%。2013年,陽光城銷售220億;前一年,70億;再前一年,還在信托償付困境中煉獄。得益於先搶地盤再掙利潤的高周轉、豐厚的職業經理人激勵,陽光城打破瞭中小房企隻能被邊緣化的宿命。

  華夏幸福是更黑的一匹黑馬。2013年銷售額374億,悄然邁進房企銷售排行榜前20。得益於北京的工業用地和住宅需求溢出,華夏幸福在河北環北京地區進行工業園區+配套住宅開發的模式優勢得到瞭極大的發揮。華夏幸福的財務特征是,地價與房價占比低(10%以下)、對接北京住宅需求外溢的高周轉、迅猛擴張的高財務杠桿、一級開發和二級土地出讓分成的園區結算回款充當穩壓器。

  總之,在慘淡的市況裡,綠城、融創、世茂、碧桂園、陽光城和華夏幸福顯著跑贏同業,這些企業的統一特征是銷售增長迅速,是樓市既有版圖的強力沖擊者。把資本市場每天看似混亂無序的報價連接到兩年跨度,這時就稱出瞭成長企業的重量。的確,這兩年養眼的公司就是以上6個,資本市場都給出足夠的贊許。



樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/13392576820.shtml


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