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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

昆明萬科擅改規劃私搭亂建遭投訴 回應稱有人想得好處

  繼新華網報道《昆明萬科·白沙潤園滲漏水嚴重 質量問題不斷遭業主投訴》後,白沙潤園業主再次反映,除瞭存在嚴重的質量問題,因開發商擅改規劃,導致小區私搭亂建成風。

  "當初花1萬多的房價在這麼遠的地方買房,朋友說我是不是瘋瞭,為什麼會買,還不是沖著萬科品牌來的,各種小瑕疵我都忍瞭,一樓私搭亂建這個,真沒辦法忽略。"萬科·白沙潤園一期業主高女士表示,"向物管反映多次,私搭亂建還是很多。"

  私搭亂建現象嚴重

  萬科·白沙潤園一期業主私搭亂建的情況已經非常普遍。一期最早的業主是在去年年中收的樓,記者隨機在去年交房的幾棟建築中穿行,到處能看到各種"造型"的私搭建築。

  "造型各異"的私搭建築

  "這裡原本是做綠化的,它搭起來瞭,小區的公共綠化空間就受影響。"業主劉先生稱,當初花瞭1萬元多的高價買房,不是為瞭來看小區私搭亂建的。

  負一樓原本應該是一個綠化空間

  根據最初的規劃,一樓業主購買一樓房產,開發商贈送負一樓的空間供一樓業主使用。一樓業主對負一樓的空間有使用權,但沒有產權。

  記者以業主身份反映問題時,市住建局科技信息處工作人員表示,"白沙潤園出現一樓業主私搭的問題,物管的工作沒有做到位,但不是我們部門來處理這事。"

  誰是私搭亂建的推手?

  "一樓的業主花大價錢買瞭房,負一樓的使用權是包含在裡面的,這給一樓業主預留瞭很大的改造空間。"業主高女士稱,剛交樓時私搭亂建的業主並不是很多。

  業主李先生道出瞭其中的原委:一樓的業主在收樓後,找到萬科物管反應,花瞭錢買的負一樓空間要利用起來,要求改造,當時物管默許瞭。再後來,越來越多的一樓業主相互效仿,負一樓私搭的情況就成瞭小區的"獨特風景線"。

  小區公共綠化空間受到明顯擠壓

  在萬科物業發給業主的一份通知中明確,"關於產權問題:經向國土、規劃、城管等政府單位咨詢,白沙潤園一樓下沉庭苑綠地屬於小區公區綠地,計入小區整體公區綠地率,規劃驗收時也具體明確,屬於全體業主所有。"

  通知明確瞭一樓下沉庭苑綠地屬於小區公區綠地

  "當時物管做瞭一個意見征詢,得出有66.8%業主同意的數據,數據的公正性值得懷疑。"業主高女士稱,一是一期入住的業主僅有200餘戶,不能代表小區所有的業主;二是,當時有不少業主僅是接到物管電話,是在對實際情況不瞭解的情況下同意的,物管當時是打著"小區要解決一樓業主下水的問題,你們同不同意"的問題做的調查,還有不少電話並不是業主本人接到的,業主的意見並沒有得到很好的體現。

  "一些戶型沒有樓梯,一樓的業主隻能自己去建,這在很大程度上推動瞭小區私搭亂建情況的滋生。"一位業主透露。

  萬科地產一位工作人員回應,"我們沒有想到業主的想象力這麼豐機車貸款信貸年息富。"

  在取證現場,萬科物管負責人現場承諾,會保證不讓小區增加新的違法建築。

  "他們改好瞭,我們比任何人都開心。"業主施先生稱,一次次給物管機會,沒想到等來的是一次次的失望。"有一些問題物管解決不瞭,隻能通過地產商來處理。"

  不少業主向記者表示,"開發商的態度讓我們很失望。"

  萬科:有些業主想獲取好處

  針對業主反映的問題,昆明萬科房地產開發有限公司副總經理周良稱:"媒體說的崔先生這類業主,他住在六樓,他根本沒有什麼關系,他為何要鬧呢?就是無非想獲取一些好處而已。所以對於一樓的搭建,如果業主覺得有意見,他可以檢舉到相關的執法人員,該怎麼做就怎麼做,萬科物業沒有任何反對的聲音,隻是萬科物業為瞭搞好鄰裡之間的關系萬科物業來牽頭這事情。後面受到瞭業主的質疑,這個事情如果是其他物業根本不管這事,也跟我們沒有一點關系。"

  對於萬科的回應,一位業主表示,"我們花瞭錢,難道就不應該指出萬科做得不對的地方?錯瞭就改正,我們能夠理解,而不是去推卸責任,萬科應該以一種負責任的態度來處理問題。"

  "業主反映小區私搭亂建的問題,開發商就說管不瞭,沒有執法權,讓業主直接去找城管。"業主陳女士表示,萬科一味地想擺脫責任,那我們交物管費幹嘛!"物管更應該主動配合,督促城管部門來執法。"

  業主向記者提供的一份資料顯示,去年12月31日前,14位一期業主與萬科物管溝通,萬科物管給出瞭這樣的答復:派專人巡視檢查私搭亂建,原已搭建的將挨傢做工作拆除,在建的要求停工,未建的一律不準再建,同時萬科物管在找設計方設計不搭建的下沉花園方案,方案出來後征詢業主代表意見,然後做出樣板以供一樓業主參照裝修。

  這樣的答復似乎沒有得到很好的執行。在白沙潤園,依然能夠看到很多違建建築,其中一些負一樓在施工的工地現場也看不到萬科物管監管的身影。白沙潤園一樓違建的問題,還需要業主、萬科物管、萬科地產三方,以及政府相關部門更心平氣和地坐在一起協商解決。

  市規劃局:超出瞭規劃審批范圍

 &土城建地貸款emsp;昨日下午,昆明市規劃局盤龍分局工作人員到萬科·白沙潤園對小區私搭亂建的情況進行現場取證。

  "審批圖紙上沒有這個多出來的空間。"昆明市規劃局盤龍分局工作人員現場表示,白沙潤園一樓業主在改造負一樓空間時,將負一樓的空間拉通到瞭一樓,這超出瞭規劃審批圖紙的范圍。

  他還介紹,原來的圖紙上,一樓有采光井,但肯定沒有現在目力所看到的那麼大。"違建的情況很普遍。我們會反應到市綜合執法局。"

  一位跟隨新華網記者去到現場的昆明建築設計業內人士表示,白沙潤園業主私搭亂建占用瞭公共資源,影響瞭小區的美觀,對建築質量是否會造成影響還不好評判。"萬科有擅改規劃的傾向,對業主產生瞭不好的引導。在前期銷售的過程中,地產商可能有過一些承諾。"

  "如果前期是開發商承諾,或是物管承諾一樓業主可以私搭,後期城管來強拆,業主的這個損失是要由開發商或者物管來承擔的。"一位業內人士表示。

  在這場業主,萬科物管,以及萬科地產三方的焦灼中,白沙潤園私搭亂建的問題會如何收場呢?新華網將持續跟蹤報道(新華房產調查組)



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/15172759880.shtml


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