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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



  "可以說,以目前的租金水平,城市中心商圈已經沒有大賣場位置,大賣場日後隻能在城鄉結合部發展。"世紀聯華華北區副總經理、百聯清城購物中心總經理何向陽表示。大賣場體量大,面積多在1-2萬平方米左右,一旦租金提價一個百分點就會牽一發而動全身,大幅度增加成本占比。

  時評:零售業的風向變瞭

  小店逆襲

  風向變瞭!

  沃爾瑪、傢樂福進入中國市場以來,日子越來越難過。當年憑借世界500強光環以低廉租金獲取城市核心商圈的先發優勢,隨著租賃合同的陸續到期,正在逐漸褪色。

  從2010年至今,傢樂福作為第一傢叩開中國零售市場大門的外資零售企業,已在中國連關6店。

  中國各地區的差異性比歐美要大許多,且食品有很強的區域性,這些給企業帶來無限商機。比如福建永輝在福州市場上經營生鮮的占比和盈利模式,連傢樂福和沃爾瑪這樣全球數一數二的零售大佬也自嘆不如。

  中國連鎖經營協會會長郭戈平認為,此時的中小超市不妨試水社區便利店、精品超市、本土品牌超市等,避開與傳統超市的同質化競爭。中小超市要明確自己的客戶群,準確定位將是小超市發展的方向。小超市應該揚長避短,不應與大型超市去"硬拼",應是互為補充。大型超市提供的是商品齊全、物美價廉的一站式服務,而小超市提供的是特色、便利的服務。在經營產品、經營手段和經營方式上進行不斷創新,如專業店,應立足居民小區、利用網絡和電話等銷售手段、改變傳統的"坐商"模式,引進"行商"的觀念,送貨上門、延長營業時間,並形成"自由連鎖聯盟",統一采購,降低采購成本。同時提供優質、特色的服務,運用靈活多樣的決策和服務手段,與大賣場抗衡,展開突圍。

  "靠近社區、方便是最大優勢。沒有誰會為瞭一瓶醬油跑到大超市去買,太麻煩瞭。"焦玉文說,中小型超市要找到適合自己的經營之道,現代零售服務業最大的特點就是做好服務,找準市場定位,培養出忠誠的顧客群體。這樣就能走出自己的路子,將超市經營好。

  "TASTE是高端超市,但並不是隻銷售貴價商品。"百佳中國區董事總經理簡力宏表示,這裡2/3的商品與百佳正佳廣場店相同,可樂的售價同樣是2元。但TAST E的目標消費者不是所有消費者,而是一部分白領消費人群。簡力宏還表示,"TASTE超市的面包種類達上百種,原材料口味多樣,另外借助屈臣氏集團的采購背景,其進口商品種類齊全多樣,而這些都是其他超市無法做到的。"

  "電商這兩年發展帶來的沖擊是巨大的,他們奪走瞭線下實體店大量的市場份額,尤其是購物中心、大型超市和大賣場;相較之下,對於中小超市、便利店的沖擊並不是那麼大。"北京凱博星企業管理咨詢有限公司總經理焦玉文告訴記者。他強調,中小超市和便利店的生鮮和即食食物對於時間的要求很高,所以這就成瞭電商無法很好伸手觸及的一塊領域。

  "以社區為中心,生鮮特色為主要特色定位,商品結構組成多以日常需求為主,服務居民的社區型定位,將會為超市贏得巨大的生存空間。"胡春才認為,"這將成為未來零售業發展的趨勢。"

  "實際上,現在零售業利潤率最高的是7-11這樣的連鎖便利店,另外還有一些社區型的小超市。"在業內人士看來,隨著運營成本日漸攀升,外資連鎖商超在進行擴張時,不得不考慮縮小店面規模。

  大店老矣?

  表面看,大賣場衰敗的主因是核心商圈租金成倍上漲,但實際上這是一場業態革命,這預示著零售業發展趨勢出現瞭新變化。

  不久前,全球第三大零售商樂購上海鎮寧店關閉。樂購中國區相關負責人表示,關店是因為該店與業主簽署的租賃合同到期。據瞭解,樂購在10年前以每年52萬元的租金租下這傢3000平方米的店面,並一次性付清瞭10年的房租,但現在年租金已漲到174萬元,漲幅超過兩倍。最終,樂購選擇將上海鎮寧店關閉。

  "大型超市的優勢就在於'規范式管理、一站式消費與超低價格',而這些因素都是規模效應帶來的結果,小超市很難擁有。"焦玉文士告訴記者,中小超市在面對大型超市的時候,應該揚長避短,2016房貸利率多少避免"碰瓷"。

  紮根社區

  "租金上漲讓原本利潤微薄的超市更無盈利,中小型超市越來越青睞於社區",廣東省流通商會執行會長黃文傑認為,大型商超進軍社區市場近幾年來勢頭越來越猛,百佳、華潤萬傢、永旺等等零售業巨頭紛紛將目光投向各大型社區,加快開設社區超市的步伐。相對於大賣場的成本投入過大,社區型超市因其投入的低成本性、形式的靈活可變性以及小區居民的針對性、密集性,為超市尋找到瞭合適的市場和目標消費人群,目前,國內已有不少社區出現瞭知名大超市開出的社區超市,在日益增長的數量背後,貌似反映出瞭這樣一個趨勢:以後社區超市將日益增多。

  仔細觀察就會發現,一般大賣場食品生鮮的占比在20%-30%;但無論是百佳還是永旺的中小型超市中,食品占比基本在90%左右,商品種類可以達到15000個左右,而百貨類占比僅在10%以下。從這一方面來說,現在的中小型超市更應該準確地稱之為"食品超市"。

  "中小超市在發展上不能盲目效仿或追趕,合適的、符合自身需求的才是最好的、最有可能成功的方式。"上海尚益咨詢總經理胡春才表示,門店的定位必須要精確。做競爭對手做不瞭或不願意做的也是中小超市的另一機遇。

  "國際零售連鎖企業涉足便利店,可以依托其強大的供應鏈體系,完備的管理流程,可能比內資超市更具競爭優勢。"一名業內人士告訴記者,近兩年來,類似於永旺、傢樂福這樣的大超市,都在紛紛涉足便利店業務,隻是普及率還不夠高,今後可能是一個發展方向。

內容來自sina新聞

風向變瞭沃爾瑪等頻關店 華潤等小型超市逆勢擴張

  胡宗利

  在沃爾瑪、傢樂福、等多傢大賣場在全國多個地區開始關店的今天,百佳、永旺、華潤萬傢的中小型超市業態卻在大賣場的蕭條中如雨後春筍般迅速在全國各地蔓延開來。

  大賣場對成本控制要求非常高,在大部分國傢,大賣場以分佈在近郊和衛星城居民區為主,大傢通常開車去一次買齊。所以在租金昂貴的都心地帶,毛利比較高、走更高檔路線的中小超市生存能力更強。大賣場,它付不起這個租金,業主更不願意租給這個占面積大,合同時間長,收益卻很少的傢夥。

  沃爾瑪來自美國,可它至今沒進入紐約。各大都會市中心你也見不到。

  中國是一個例外。早年各城市招商引資,引進一個外國超市都是政績,所以早期沃爾瑪、傢樂福都能以極低的租金(很多是頭年免租)進入城市的黃金地段,譬如南京的新街口。而早年的地產開發商,受制於當時的消費力,也願意用很低的租金找一個吸引人氣的超市進來。

  但是,隨著發展,租金水漲船高。租金低,占用面積大的沃爾瑪、傢樂福這種大賣場業態也開始被一線城市的都心地帶驅逐瞭,仔細想想,你還能在南京西路,淮海路,王府井,西單這些地方發現大賣場嗎?更多地被毛利高、面積小的所謂"精品超市"如Ole,Citysuper取代瞭。最近各地都出現瞭沃爾瑪、傢樂福等大賣場在市中心的店鋪,合同期滿不被續約的狀況。這種情況會越來越多。

  那些曾經費盡心思招大賣場的業主開發商,已經發現大賣場並不能帶來良好租金收益和有效消費人流(早上去傢樂福搶特價青菜的奶奶大爺們會光顧其他店鋪嗎)瞭,所以最後業主就傾向於保留一個一兩千平方米的超市,剩下8000平方米用來承租能力更高的各種商鋪如服裝等。

  事實上,中國對大賣場的歡迎和無限制也是奇葩一朵。發達國傢如意大利,發展中國傢如印度,對大賣場的限制都非常嚴格,以保護小店鋪經營者的利益,所以在這兩國傢還是能看見很多食品店。筆者隻能感嘆國人太能拼瞭,以前筆者的住處6分鐘步行路程就有傢樂福,可小區樓下的小超市還是能做活--萬惡大的賣場逼出來的超人商業精英啊!

  表面看,大賣場衰敗的主因是核心商圈租金成倍上漲,但實際上這是一場業態革命,這預示著零售業發展趨勢出現瞭新變化。

  眾所周知,大賣場主要由百貨類商品、日常商品、新鮮食品三大類組成。其中百貨面積最大,幾乎占據50%的比例,所以對於百貨來說,經受的影響和挑戰最大。近年來,H &M、優衣庫等快時尚品牌的興起,淘寶、京東、1號店、蘇寧等電商企業的風起雲湧,讓百貨、3C、圖書等市台南鹽水房貸場份額大量流失。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/09002322363.shtml


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